Atualizado em 17 de março de 2023 por natalia
Você já ouviu falar na possibilidade de utilizar precatórios para a compra de imóveis públicos? De modo geral, são propriedades pertencentes ao Estado e que servem interesses públicos. Podem incluir desde terrenos, edifícios e águas sob direito de propriedade estatal quanto para fins específicos, tais como hospedagem de órgãos do governo, infraestrutura pública, etc.
Neste artigo, vamos nos aprofundar no tema para que você possa entender melhor sua aplicação na prática. Boa leitura!
Como começou a compra de imóveis públicos?
A possibilidade de aquisição de imóveis da União com precatórios surgiu com a publicação da Emenda Constitucional n. 113, de 08 de dezembro de 2021. A EC alterou o art. 100, § 11 da Constituição de 1988 e, nos termos do inciso II, permite que imóveis públicos de propriedade do mesmo ente estejam disponíveis para a venda. Até então, a compra de imóveis públicos só se concretizava via moeda corrente.
Trata-se de um direito subjetivo público concedido aos credores de precatórios para aplicar a norma constitucional em seu favor. De acordo com o caput do § 11, a regra é autoaplicável para a União e depende, para produção de seus efeitos jurídicos, da edição de lei própria a outros entes federativos devedores.
Ou seja, pode-se dizer que é uma norma de eficácia contida para a União e de eficácia limitada para estados e municípios, já que se faz necessária a edição de lei específica regulamentando o tema.
Esclarecimento das normas
Nesse sentido, mesmo sendo autoaplicável para a União, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) do Ministério da Economia publicou, em 7 de novembro de 2022, a Portaria n. 9.650/2022. Seu objetivo é esclarecer as regras para a compra de imóveis da União por meio de créditos líquidos e certos reconhecidos pela União, suas autarquias ou fundações públicas, ou por decisão judicial transitada em julgado.
Conforme bem pontuado pelo secretário Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados, Pedro Capeluppi, “o precatório passa a ser uma moeda, como se dinheiro fosse. Estamos colocando em prática uma possibilidade de pagamento que traz transparência, segurança jurídica e informação para os interessados na aquisição dos imóveis federais”.
Assim, pessoas físicas ou jurídicas que pretendem comprar imóveis — por meio da concorrência tradicional Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI) ou pela venda direta — têm a opção de efetuar o pagamento com precatórios, moeda ou então com créditos autorizados.
O que é a Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI)?
A Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI) corresponde à faculdade que os cidadãos e as empresas têm para formalizar perante a SPU uma proposta de aquisição de imóveis da União. Esses bens não podem estar inscritos em regime enfitêutico.
Em primeiro lugar, o interessado deve registrar uma proposta de interesse, cadastrando seus dados e dados do imóvel objeto da análise em formulário eletrônico específico.
A Secretaria, por sua vez, se manifestará em relação à viabilidade de venda do bem, por intermédio do endereço de e-mail indicado na proposta de aquisição. Isso é feito em até 30 dias corridos após o recebimento da solicitação.
Contudo, antes disso, é necessário que o imóvel já tenha sido avaliado. Caso contrário, o interessado terá que providenciar e arcar com os custos de avaliação elaborada por pessoa habilitada ou empresa especializada.
Posteriormente, a SPU poderá, se entender que a avaliação foi regular, homologar os laudos e iniciar o processo de alienação do bem. Ressalta-se que a homologação não constitui nenhum direito ao interessado, dado que, a qualquer momento, a SPU poderá desistir da alienação.
Se o vencedor da licitação for diferente do interessado que custeou a avaliação, ele deverá ressarcir os gastos, observando os limites de remuneração da SPU.
Por fim, é importante lembrar que o requerimento não gera obrigação para a administração pública federal de alienar o imóvel e tampouco qualquer direito subjetivo à aquisição.
Como funciona a venda direta para a compra de imóveis públicos?
A Portaria SPU/ME n. 5.343, de 10 de junho de 2022, regulamenta os procedimentos para a venda direta de imóveis da União, na hipótese de licitação deserta ou fracassada. O primeiro caso ocorre quando não há propostas para o bem, enquanto o segundo contempla a falta de propostas habilitadas, conforme previsto no art. 24-A da Lei n. 9.636, de 15 de maio de 1998.
A venda direta corresponde à opção que a SPU tem para alienar imóveis cuja licitação foi malsucedida. Geralmente, espera-se que o resultado da licitação seja deserto ou fracassado por duas vezes consecutivas antes de colocar o imóvel para a venda direta. Quando isso ocorre, aplica-se 25% de desconto sobre o valor da avaliação do imóvel.
Os bens são disponibilizados por meio de edital no Diário Oficial da União e no VendasGov, com antecedência mínima de 10 dias corridos para abertura da venda. A opção digital engloba um sistema desenvolvido pela SPU, em parceria com o SERPRO. Nela, há informações sobre imóveis alienáveis, desde sua disponibilidade, autorização, e venda, mediante processo licitatório.
Além disso, os imóveis serão vendidos ad corpus, como coisa certa e discriminada, na condição em que se encontra. Isto é, aliena-se a propriedade em si (objeto) com as características que a envolvem, como a localização e outras comodidades. O que consta na matrícula e o que está disponível no imóvel. Se o interessado quiser visitá-lo antes de fazer uma oferta, será preciso contatar a SPU do estado onde ele se encontra.
Requisitos para a venda direta
Após o registro da Solicitação de Compra, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União se manifestará, por intermédio do VendasGov, em até 15 dias corridos. Entre os requisitos exigidos como condição prévia à convocação do solicitante, será verificada a existência de sanção que impeça a futura contratação, mediante consulta aos seguintes cadastros:
- Certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à Dívida Ativa da União;
- Cadastro de Inabilitados e Inidôneos (TCU);
- Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade;
- CEIS — Cadastro Nacional de Empresas Inidôneas e Suspensas;
- CNEP — Cadastro Nacional de Empresas Punidas;
- SICAF — Restrição Contratar Administração Pública.
Não havendo impedimento, o solicitante será convocado, no prazo de 7 dias corridos, para realizar o pagamento de sinal, no valor de 5% do imóvel. Após o acerto, a SPU disponibilizará o contrato de promessa de compra e venda para assinatura, convocando o comprador a realizar o pagamento do restante do valor do imóvel.
Portaria da SPU n. 9.650/2022
A Portaria SPU/ME n. 9.650, de 3 de novembro de 2022, estabelece procedimentos para a oferta de créditos na compra de imóveis públicos de propriedade da União, na forma prevista no art. 100, § 11, II da Constituição.
Nos termos da Portaria, os editais de venda de imóveis publicados devem fazer menção expressa à faculdade conferida ao credor. Dessa forma, estará disponível e acessível a possibilidade de compra de imóveis públicos de propriedade da União. Sem contar a oferta de créditos líquidos e certos, próprios ou adquiridos de terceiros, reconhecidos pela União, suas autarquias ou fundações públicas, ou por decisão judicial transitada em julgado.
Ademais, quem pretende realizar o pagamento mediante oferta de créditos de precatórios, deverá apresentar, após convocação, um acervo documental. Com ele, é preciso comprovar que os créditos são próprios ou de terceiros, bem como sua certeza e liquidez.
O prazo para pagamento com créditos líquidos e certos será o mesmo previsto em edital para a quitação em moeda corrente. Além disso, aplicam-se os mesmos encargos moratórios previstos em edital, bem como os prazos.
Em caso de indeferimento da utilização dos créditos ofertados, no todo ou em parte, em razão da inidoneidade dos créditos ofertados, a proposta será desclassificada. Além disso, pode haver a aplicação de outras penalidades previstas em edital. Já se o indeferimento ocorrer por razão diversa, a SPU notificará o adquirente para substituição total ou parcial dos créditos. Também poderá solicitar o pagamento por outra modalidade admitida, como moeda corrente, desde que respeitados os prazos máximos estabelecidos no edital.
Como o CNJ se portou após as alterações constitucionais?
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) é uma instituição pública que visa aperfeiçoar o trabalho do sistema judiciário brasileiro. No que tange os precatórios, possui importante função administrativa e regulamentar, sendo a Resolução CNJ n. 303, de 18 de dezembro de 2019 a norma em vigor mais relevante sobre o tema.
A Resolução CNJ n. 482, de 19 de dezembro de 2022, por sua vez, incluiu o art. 45-A à Resolução CNJ n. 303/2019 para adequá-la à alteração constitucional promovida pela EC n. 113/2021. Seus dispositivos vão além dos apresentados nas Portarias da SPU ns. 5.343/2022 e 9.650/2022. Nos termos do inciso II do art. 45-A, apresenta a faculdade que o credor de precatório tem para utilizar seus créditos, próprios ou adquiridos de terceiros, para comprar imóveis públicos de propriedade do mesmo ente disponibilizados para venda. Vale observar a forma estabelecida pela lei do ente federativo devedor.
Por exemplo, a Resolução prevê que o uso não constitui pagamento para fins de ordem cronológica. Além disso, informa que seu aproveitamento independe do regime de pagamento do precatório, desde que ocorra no âmbito do Poder Executivo e se limite ao valor líquido disponível.
Mais regulamentação do uso de precatórios
O art. 46-A e seus 13 parágrafos inclusos à Resolução CNJ n. 303/2019, buscando atender aos anseios do constituinte derivado reformador, trazem outros dispositivos relevantes ao microssistema de precatórios. E, assim, regulamentam sua utilização em diversos fins.
Entre eles, preceitua que o beneficiário deve solicitar ao tribunal a Certidão do Valor Líquido Disponível (CVLD). Sua emissão deve ser padronizada, contendo todos os dados necessários para a completa identificação do crédito, do precatório e de seu beneficiário. Além disso, durante o período de análise, ocorre o bloqueio total do precatório no seu prazo de validade, sem retirá-lo da ordem cronológica.
Também é possível efetuar o provisionamento dos valores requisitados — se chegar o momento de seu pagamento. Considerando que a CVLD tem validade mínima de 60 dias e máxima de 90 dias, durante esse prazo não podem ser efetivados os registros de cessão, de penhora ou de qualquer ato que altere o valor certificado.
Como fica o valor do precatório na compra de imóveis?
O valor líquido do precatório, para fins de aquisição de imóveis, é aquele ainda não liberado ao beneficiário. Isto é, desconta-se o montante reservado para pagamento dos tributos incidentes e demais valores já registrados — como a cessão parcial de crédito, penhora, depósitos de FGTS e honorários advocatícios contratuais. Portanto, qualquer utilização anterior do precatório deve ser abatida na apuração do valor líquido disponível.
Após o beneficiário comunicar a Fazenda Pública devedora sobre a utilização total ou parcial do crédito, o tribunal deve registrar o valor efetivamente utilizado pelo Poder Executivo, bem como a respectiva data. E, assim, encerrar a validade da CVLD utilizada total ou parcialmente.
Aliás, vale ressaltar que o crédito apresentado na CVLD poderá quitar, no máximo, o valor indicado na certidão. Valores decorrentes da atualização monetária incidentes entre a data base da CVLD e a data da efetiva utilização do crédito, por sua vez, devem ser acrescentados ao precatório ao quitar os valores remanescentes.
Vale lembrar que, na hipótese de uso do crédito de precatório por cessionário, é preciso registrar a cessão e, posteriormente, requerer a expedição da CVLD em seu nome. Se todo o valor líquido disponível for utilizado e, mesmo assim, houver saldo remanescente — referente às retenções legais na fonte, penhora, cessão, honorários contratuais ou contribuições para o FGTS — o presidente do tribunal providenciará os recolhimentos legais e os pagamentos devidos. Para isso, a entidade federativa devedora deve disponibilizar os recursos, levando em conta a ordem cronológica.
Por fim, após a quitação integral, será providenciada a sua baixa. E é assim que funciona a compra de imóveis públicos por meio do uso de precatórios. É um tema denso e que exige aprofundamento para melhor compreensão.
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